Покупка недвижимости. Какие документы необходимо запросить. Основные моменты при проверке юридической чистоты сделки.

Современный рынок недвижимости в Российской Федерации буквально наводнен мошенниками или нечестными гражданами, пытающимися скрыть недостатки того или иного объекта, чтобы избавить себя от поиска путей решения различных проблем, связанных с помещением или земельным участком.

Как не стать участником обманной схемы и как не приобрести за собственные денежные средства сложно разрешимый конфликт? В данной статье мы постараемся предостеречь покупателей объектов недвижимого имущества от тяжелых ситуаций, часто возникающих после покупки недвижимости.

За основу анализа возьмем квартиру в многоквартирном доме, хотя большинство способов проверки юридической чистоты сделки применимы и к иным объектам недвижимости.

Итак, вы намерены купить квартиру, приложили необходимые усилия, и нашли подходящий по месторасположению вариант. С чего начать? Обращайте внимание на стоимость объекта, низкая цена и срочность оформления сделки могут свидетельствовать о том, что владелец (собственник) намерен использовать эти факторы для каких-то своих, чаще всего, неправомерных целей. Обычно при таких обстоятельствах продавец настаивает на скорейшем оформлении сделки и отказывается от аренды банковской ячейки для обеспечения регистрации договора.

Для подготовки к самостоятельной проверке перспектив сделки - Обязательно запросите у продавца, владельца, представителя или риэтора следующие документы:

А) Свидетельство о регистрации права собственности, если собственность долевая, то все свидетельства о регистрации права собственности всех участников. В свидетельстве обратите внимание на дату выдачи, если свидетельство выдано недавно – уделите внимание основанию регистрации: часто бывает, что незаконно приобретенную квартиру мошенники несколько раз в течение короткого времени перепродают друг другу, чтобы, так сказать, увеличить число «добросовестных приобретателей» и сделать недоступной к простой проверке первоначальную «незаконную» сделку.

Если основание – наследование, то подводный камень может состоять в обращении одного из непризванных к наследованию наследников в суд с иском о восстановлении срока принятия наследства и о признании сделок с наследственным имуществом недействительными. Эта ситуация частая и рекомендуем, в этом случае также обращать внимание на дату выдачи свидетельства, если с момента получения наследства прошло лет 10-15, то, скорее всего, непризванных к наследованию наследников не имеется (но возможно имеются лица имеющие право проживания в этой квартире, такое право, как правило предусматривается в завещании), а если прошло пару месяцев, то от покупки такой квартиры стоит отказаться.

Если основание – договор дарения. Обращаем внимание на дату (как указано выше) и наименование сторон сделки. Если, например, мать подарила единственному сыну квартиру и с даты сделки прошло лет 5-10, то, возможно, опасаться нечего. Если же прошло менее трех лет – установите состав семьи продавца и поинтересуйтесь ! не является ли даритель больным человеком. Заверен ли договор дарения нотариусом? Это важный момент, поскольку при заверении договора нотариус проверяет (как умеет) состояние осознавать значение своих действий у сторон сделки. Но все равно остается опасность оспаривания законности заключения договора со стороны родственников дарителя.

Основание – договор ренты (пожизненного содержания с иждивением) также существует опасность того, что получатель ренты оспорит в суде свое согласие на отчуждение квартиры. Следует учитывать, что, как правило, получателями ренты являются пожилые люди (часто имеющие нестабильное состояние здоровья), остро нуждающиеся в денежном содержании. У этих людей могут внезапно найтись родственники, который смогут, как заинтересованные лица, долго и упорно оспаривать в суде ваш договор купли-продажи или договор ренты.

Основание регистрации – договор приватизации, важным моментом в данном случае будет являться количество зарегистрированных лиц в квартире, указаны ли эти лица в договоре приватизации. Если этих лиц в договоре приватизации не имеется – поинтересуйтесь – имеются ли нотариально заверенные заявления об отказе от права приватизации, а также имелись ли лица, не принявшие участие в приватизации (осужденные отбывающие наказания в колонии, проходящие военную службу). Т.Е. в данном случае вам необходимо запросить копию ордера на квартиру, в нем могут быть указаны лица, не принявшие участие в приватизации.

Если основание – договор долевого участия в строительстве, то ситуация немного упрощается. Но вам следует выяснить, состоял ли продавец квартиры на момент заключения договора ДДУ в браке, если состоял – запрашивайте у него нотариально заверенное согласие второго супруга на отчуждение квартиры.

Основанием для регистрации может быть также и решение суда о признании права собственности на объект и в данном варианте нужно изучать обстоятельства дела.

Из свидетельства также можно узнать о том, обременен ли объект недвижимости залогом либо наложен ли судом на квартиру запрет на любые регистрационные действия по отчуждению.

Свидетельство о регистрации должно иметься в оригинале, не дубликат. Известны случаи, когда по дубликатам свидетельств квартиры продавали два и более раз.

Б) Документ, который, собственно, и является основанием для регистрации права собственности (договор, решение суда, свидетельство о праве на наследство и т.д.). По данному вопросу можем сказать, что договор должен быть оригинальным и совпадать с текстом свидетельства о регистрации права собственности. На данном документе регистрирующий орган проставляет номер записи о регистрации.

В) Справка о регистрации (Форма 9). В ней в качестве зарегистрированных лиц не должно быть указано каких-либо граждан, а в особенности несовершеннолетних.

Г) Технический паспорт на квартиру (с экспликацией жилого помещения). Из данного документа вы узнаете – производилась ли перепланировка квартиры. Ограничений на регистрацию перепланированных помещений нет, но обязательно проверьте – не сносил ли продавец несущие стены или перекрытия, потому как восстановить, т.е. привести помещение в надлежащее состояние придется уже новому собственнику – вам.

Д) Кадастровый паспорт, он содержит основные характеристики помещения и кадастровую стоимость. Используя данные о кадастровой стоимости можно рассчитать сой налог на недвижимость.

Е) Справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам и электричеству. Это важно, поскольку случается, когда собственники, пользуясь своими связями в ТСЖ/ЖСК, накапливали огромную задолженность по коммунальным платежам. Также попросите у собственника оплаченные квитанции, в некоторых домах Санкт-Петербурга установлена такая непомерно высокая «квартплата», что собственники вынуждены избавляться от такого жилого помещения.

Вот список основных документов, которые вам нужно получить у владельца.

Перейдем к документам, которые вы вправе и обязаны (если хотите правильно оценить юридическую чистоту сделки) запросить самостоятельно:

1. Выписку из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество. Обязательно ее запрашивайте самостоятельно. Не просите получить ее у продавца. Сведения, содержащиеся в выписке должны совпадать со сведениями, содержащимися в свидетельстве о регистрации.

2. Кадастровый паспорт. Рекомендуем его тоже запросить, поскольку в нем также содержатся нужные сведения.

3. Справку о количество регистрационных действий с объектом недвижимости (архивная выписка из ЕГРП).

4. В открытом доступе также находятся сведения о плановом капитальном ремонте дома. Это немаловажный факт, особенно когда вы приобретаете квартиру в старом фонде. Ведь капитальный ремонт может «планово» начаться сразу после покупки вами квартиры. И именно это побудило собственника продать квартиру. Обращайте внимание на цену ! Она должна быть рыночная, бесплатный сыр, как говорится …. .

Теперь, используя открытые сведения необходимо проверить владельца квартиры:

1. Необходимо проверить владельца по ГАС «Правосудие». Для этого нужно найти в интернете сайт суда того района, где расположена квартира и заполнить сведения о стороне в судебном процессе. Из полученных сведений можно увидеть с кем, когда и по какому основанию происходило судебное разбирательство. В зависимости от правового основания судебного процесса поймем, могло ли быть в нем задействовано недвижимое имущество лица, являющегося собственником недвижимости.

2. Проверяем владельца по базе исполнительных службы судебных приставов. Из полученной информации увидим, какие имеются у собственника долги и в связи с чем. Иногда Росреестр допускает ошибки в указании ограничении (обременений) прав на объект, соответственно, если имеется исполнительное производство по взысканию с собственника квартиры, например, 15 млн. рублей, то, скорее всего, на квартиру или уже наложен или скоро будет наложен арест и собственник стремится скорее продать данный актив.

В любом случае, полученная из открытых источников информация, возможно, прольет свет на некоторые факты, которые владелец вам сразу не расскажет.

Все выше изложенное – это далеко не полный перечень возможных рисков и действий, которые необходимо предпринять при покупке недвижимости. Если вас интересует аренда (найм) помещения, то советуем прочитать нашу статью по этому вопросу (нажмите на ссылку).

Также не сочтите за грубость, позвольте вам порекомендовать интересные статьи по недвижимости:

- про Перепланировку/переустройство квартиры. Важные моменты.

- про Выселение собственника из квартиры.

Юристы по недвижимости Адвокатской конторы L.O. уже более 10 лет занимаются сопровождением сделок с недвижимым имуществом и ведением судебных дел в данной отрасли правового регулирования. Опыта и судебной практики у наших специалистов достаточно для того, чтобы ответить на любой вопрос, связанный с недвижимостью и предупредить о возможных рисках. Юридическое сопровождение сделок с недвижимостью нашим юристом означает, что мы возьмем решение всех связанных со сделкой вопросов на себя. Вам лишь нужно будет явиться в банк в удобное время, и поставить подпись в договоре. Обращайтесь за юридической консультацией по недвижимости очно, онлайн и по телефону : (812) 913-38-34.

назад