Оформление перевода помещений из жилого фонда в нежилой.

Каждый объект недвижимого имущества, в т.ч. и квартира, как жилое помещение, имеет своё установленное законом назначение, которое соответственно подтверждается документально.

Жилые помещения необходимы для проживания граждан, а для занятия предпринимательской деятельностью (бизнесом) нужны коммерческие площади под офисы, магазины, салоны красоты, учебные центры.

Для производства строятся отдельно стоящие производственные помещения, с учётом всех технических и санитарно – гигиенических требований. Законодательство РФ позволяет перевести помещение, предназначенное для проживания людей, в нежилой фонд, также получив необходимый и достаточный пакет согласований и разрешительной документации. Перевод также может состояться на основании решения суда, при наличии законных оснований, если внесудебный способ окажется невозможен.

Весьма популярно использование квартир на первых этажах многоквартирных домов под объекты, предназначенные для занятия бизнесом. Если нет желания или возможности заниматься бизнесом, то помещение можно сдать в аренду, как частному лицу, при этом размер арендной платы будет значительно выше нежели плата за найм обычной квартиры. Конечно, для того, чтобы помещение значилось и выглядело коммерческим, придётся потратить время и средства. Стоит ли игра свеч решать собственнику, но разница в цене между жилым и коммерческим помещением значительна. Если документация согласована и оформлена верно, произведён хороший ремонт, оборудован отдельный вход, то помещение всегда можно выгодно продать. Купить же отдельную и изолированную от других помещений комнату или квартиру на нижних этажах (цокольный, первый и бельэтаж) многоквартирного дома с историей в десять или пятнадцать лет можно достаточно недорого.

Кодекс жилищный РФ, в частности статья 22, приводит условия и правовые основания переоформления жилых помещений в нежилые. Так, например, не допускается перевод, в случае если не имеется отдельного доступа (входа) к такому помещению, либо нет возможности устройства отдельного входа. Если дом является наёмным домом социального использования, аварийным или ожидается снос здания, то узаконить изменение назначения помещения с жилого назначения на нежилое по всем правилам также невозможен.

Если же на помещение наложено обременение правами третьих лиц, или если требуемое к переводу помещение расположено выше 1-го этажа либо находится над техническим этажом, перевод невозможно будет оформить. Комнате в коммунальной квартире также не может быть присвоен статус нежилого помещения. Все эти моменты необходимо учитывать до заключения сделки, если помещение приобретается с целью перевода в нежилое помещение. Также необходимо изучить все возможности перевода помещения до начала процедуры, чтобы не терять время и средства.

Правление муниципального образования иначе - Руководство Органа местного самоуправления оформляет изменения, вносимые в функциональное предназначение данного помещения, результатом  которых является перевод из жилого в нежилое и наоборот. Поэтому заявление о переоформлении (переводе) помещения представляется именно в данный орган. К заявлению прилагается пакет официальных документов, являющихся основаниями на переводимое помещение, технический паспорт ПИБ (БТИ) с планом помещения, проект (и ситуационный план) переустройства, оформленный уполномоченной строительной организацией, имеющей соответствующее лицензионное разрешение (документ о вступлении в СРО), план дома с экспликацией соответствующих этажей.

Орган принимает решение срок пять дней, по истечении которых заявитель должен получить постановление, содержащее соответствующее решение. Владельцы объектов недвижимости, непосредственно граничащих с переводимым, должны быть проинформированы указанным органом. Получив постановление можно начинать работу по переустройству помещения. Акт приёмочной комиссии является подтверждением окончания работ по переустройству, и с этого момента допускается переводить помещение в нежилое. Надо помнить, что даже в нежилом помещении, расположенном в жилом доме, собственник не имеет права заниматься производством и размещать вредные и опасные для жизни людей материалы и вещества.

После изменения назначения помещения необходимо совершить ряд действий: получить новый кадастровый паспорт, содержащий сведения о помещении как о нежилом, внести изменения в свидетельство о собственности. Также необходимо заключить договоры на обслуживание помещения со службами: электроснабжения, водоснабжения, вывоза мусора, пожарно – охранной сигнализации.

Надо сказать, что договоры данные заключаются на обслуживание коммерческого помещения, то есть помещения организации. Поэтому оплата услуг будет выше, чем в жилых помещениях этого же дома. Данные расходы, например, в случае аренды, оплачиваются арендатором помещения. Но всю ответственность всё равно несёт собственник. Именно собственник обеспечивает наличие пожарно – охранной сигнализации, чистоту у входа в помещение, оплату услуг, безопасность для окружающих.

Удобны и многофункциональны офисные помещения в жилых домах. В таких помещениях сохраняются все необходимые инженерные коммуникации. Если, например, помещение предполагается оборудовать под расположение офиса компании, то есть место для принятия душа, отдоха, а также имеется возможность оборудовать лоджию для комнаты отдыха и приема пищи. При этом соседи не страдают от шума или каких – либо вредных факторов. В случае с магазинами в жилых домах всё значительно сложнее, поскольку присутствуют факторы, негативно влияющие на квартиры, примыкающие и даже расположенные этажами выше. Так, есть фактор распространения насекомых, запахи пищи, повышена опасность возникновения пожара.

назад